الإيجار في بلجيكا: العقد والضمان والزيادة السنوية (Indexation)

إذا كنت تستأجر مسكنًا تقيم فيه إقامة رئيسية في بلجيكا فهذه الأمور الأساسية: العقد مكتوب ومدته 9 سنوات في الأصل. ويسجّله المالك خلال شهرين من التوقيع. الضمان لا يتجاوز شهرين من الإيجار في بروكسل ووالونيا و3 أشهر في فلاندرز. الزيادة السنوية ليست تلقائية، ولا تُحسب بأثر رجعي لأكثر من 3 أشهر. ويحق لك إنهاء العقد في أي وقت بإشعار مدته 3 أشهر، مع تعويض محدد في السنوات الأولى.

من يحدد قواعد الإيجار في بلجيكا؟

قانون الإيجار السكني من اختصاص الأقاليم، لذلك يطبّق كل إقليم نصًّا خاصًّا به. في بروكسل يطبَّق «قانون السكن البروكسلي» Code bruxellois du Logement. وفي فلاندرز «مرسوم الإيجار السكني الفلمندي» Vlaams Woninghuurdecreet الساري على العقود الموقعة منذ 1 يناير 2019. وفي والونيا المرسوم الوالوني الخاص بعقد الإيجار السكني.

العبرة بموقع المسكن. إذا لم تكن متأكدًا من إقليم بلديتك فراجع دليل البلديات.

أنواع عقود الإيجار السكني

عقد الإقامة الرئيسية لمدة 9 سنوات

عقد الإقامة الرئيسية bail de résidence principale مدته 9 سنوات في الأصل. لإنهائه في آخر المدة يرسل أحد الطرفين إشعارًا قبل انتهائها بـ6 أشهر على الأقل، ولا يدفع أي منهما تعويضًا. وإذا لم يُرسَل إشعار يتجدد العقد تلقائيًّا لفترات من 3 سنوات بالشروط نفسها. وفي فلاندرز يكون إشعار المستأجر في آخر المدة 3 أشهر.

العقد القصير (3 سنوات كحد أقصى)

يجوز إبرام عقد إقامة رئيسية قصير المدة بشرط أن يكون مكتوبًا. ويجوز تمديده مرة واحدة فقط، ولا تتجاوز مدته الكلية مع التمديد 3 سنوات. إذا انتهت المدة واستمررت في السكن دون إشعار من أي طرف، يُعدّ العقد عقدًا من 9 سنوات بشروط العقد الأصلي نفسها، ومنها قيمة الإيجار.

تسجيل العقد: مجاني وعلى المالك

تسجيل العقد مسؤولية المالك، ومهلته شهران من التوقيع. وهو مجاني في بروكسل وفلاندرز حسب المصادر الرسمية للإقليمين. والتسجيل يحمي المستأجر بشكل مباشر:

• بروكسل: منذ 1 يناير 2025 أصبح التسجيل إقليميًّا ويتم عبر منصة Irisrent. وحسب النشرة الرسمية، إذا لم يُسجَّل العقد يجوز للمستأجر إنهاؤه دون إشعار ودون تعويض. ولا يحق للمالك أيضًا أن يطلب زيادة الإيجار بالمؤشر إلا إذا كان العقد مسجّلًا.
• فلاندرز: يسجّل المالك العقد عبر منصة MyRent أو في مكتب التسجيل، وإذا تأخر فيحق للمستأجر أن يسجّله بنفسه.
• والونيا: إذا لم يُسجَّل العقد خلال الشهرين الأولين، يرسل المستأجر إنذارًا للمالك يمهله فيه شهرًا لتسجيله. فإذا لم يسجّله جاز للمستأجر إنهاء العقد في أي وقت دون إشعار ولا تعويض.

اطلب من المالك نسخة من إثبات التسجيل واحتفظ بها.

ضمان الإيجار: الحد الأقصى وطرق دفعه

ضمان الإيجار garantie locative / huurwaarborg مبلغ يضمن التزاماتك تجاه المالك. الصيغ التي تحددها القوانين الإقليمية هي حساب مجمّد باسمك أو ضمان بنكي أو صيغ مشابهة يذكرها الجدول التالي.

في فلاندرز يقدّم الصندوق الفلمندي للسكن Vlaams Woningfonds قرض ضمان إيجار بلا فائدة، بشروط منها سقف للدخل. وفي والونيا تقدّم الشركة الوالونية للقرض الاجتماعي SWCS قرضًا بفائدة صفرية بشروط معينة. ولضمان عبر مركز الرعاية الاجتماعية راجع دليل CPAS ودخل الاندماج.

استرداد الضمان: في بروكسل يُعاد الضمان مع فوائده خلال شهرين من مغادرتك، إذا أوفيت بكل التزاماتك. ولا يدفع البنك المبلغ إلا بموافقة مكتوبة من الطرفين أو بحكم قضائي. لذلك لا توقّع على تحرير الضمان قبل إجراء جرد الخروج والاتفاق على أي خصم.

الزيادة السنوية للإيجار (Indexation): المعادلة والشروط

يجوز تعديل الإيجار مرة واحدة في السنة وفق «مؤشر الصحة» indice santé / gezondheidsindex. المعادلة الرسمية في بروكسل ووالونيا:

الإيجار الجديد = الإيجار الأساسي × المؤشر الجديد ÷ المؤشر الأساسي

• الإيجار الأساسي: المبلغ المكتوب في العقد.
• المؤشر الأساسي: مؤشر الشهر السابق لشهر توقيع العقد.
• المؤشر الجديد: مؤشر الشهر السابق لذكرى بدء سريان العقد.

شروط الزيادة

• لا تحدث تلقائيًّا. يجب أن يطلبها المالك كتابةً، وفي والونيا تكفي رسالة عادية أو رسالة نصية أو بريد إلكتروني.
• تُطلب مرة في السنة، وأبكر موعد لها هو ذكرى بدء سريان العقد.
• لا تسري بأثر رجعي إلا على الأشهر الثلاثة السابقة للطلب. هذه القاعدة مذكورة صراحة في بروكسل وفلاندرز ووالونيا.
• تشترط وجود عقد مكتوب لا يستبعد الزيادة صراحةً، وتسجيل العقد. وتشترط بروكسل أيضًا تسليم المستأجر شهادة الأداء الطاقي PEB.

قيود الأداء الطاقي: هل ما زالت سارية؟

قيود 2022–2023 على المساكن ضعيفة الأداء الطاقي انتهت، لكن أثرها باقٍ في بعض العقود القديمة:

• بروكسل: رُفعت القيود في 14 أكتوبر 2023. العقود التي بدأت قبل 14 أكتوبر 2022 لمساكن شهادتها E أو F أو G تُحسب زيادتها بمعامل تصحيح.
• فلاندرز: إذا كان عقدك سابقًا لـ1 أكتوبر 2022 والمسكن مصنّفًا D أو E أو F حسب شهادة EPC، فعلى المالك تطبيق معامل تصحيح يجعل الإيجار المعدَّل أقل من المعتاد.
• والونيا: بين 1 نوفمبر 2022 و31 أكتوبر 2023 كانت الزيادة كاملة لشهادات A وB وC، و75% لـD، و50% لـE. ولم تكن مسموحة لـF وG ولا للمسكن بلا شهادة. ومنذ 1 نوفمبر 2023 تُحسب زيادة مساكن D إلى G أو بلا شهادة بطريقة خاصة: الإيجار الأساسي فيها هو الإيجار المعدَّل في تلك الفترة، والمؤشر الأساسي هو مؤشر الشهر السابق لذكرى العقد الواقعة فيها. وتستمر هذه الطريقة حتى نهاية العقد.

مثال محسوب بأرقام رسمية

عقد في والونيا وُقّع وبدأ سريانه في نوفمبر 2022، بإيجار 800 يورو، والمسكن شهادته B. المؤشر الأساسي هو مؤشر أكتوبر 2022، أي 127.92. وأول زيادة ممكنة في ذكرى العقد في نوفمبر 2023، وهي بعد انتهاء فترة القيود. المؤشر الجديد هو مؤشر أكتوبر 2023، أي 128.30. والقيمتان منشورتان على موقع السكن الوالوني بأساس 2013=100.

800 × 128.30 ÷ 127.92 = 802.38 يورو، أي بزيادة 2.38 يورو شهريًّا.

وللمقارنة بأرقام أحدث: حسب جدول المكتب الفدرالي للتخطيط Bureau fédéral du Plan الصادر في 1 سبتمبر 2026، بلغ مؤشر الصحة في أغسطس 2026 ‏103.49، بارتفاع 3.44% عن أغسطس 2025. معنى ذلك أن عقدًا وُقّع في سبتمبر 2025 بإيجار 1,000 يورو يصل تقريبًا إلى 1,034 يورو في ذكراه الأولى في سبتمبر 2026.

انتبه لسنة الأساس: جداول المكتب الفدرالي للتخطيط لعام 2026 تعرض المؤشر بأساس 2025=100، أما العقود القديمة فتذكر غالبًا قيمًا بأساس 2013=100. لا تقسم قيمة من أساس على قيمة من أساس آخر. الأسلم أن تستخدم حاسبة الإيجار الرسمية لدى Statbel وتختار إقليمك. وإذا أردت معرفة أثر الإيجار على ميزانيتك فجرّب أداة تكلفة المعيشة.

إنهاء العقد: مدد الإشعار والتعويضات

في بروكسل ووالونيا يبدأ حساب مدة الإشعار الذي يجوز إرساله في أي وقت من أول يوم في الشهر التالي لإرساله. مثال: إشعار مرسَل في 15 يونيو يبدأ في 1 يوليو وينتهي في 30 سبتمبر. أرسل الإشعار برسالة مسجّلة lettre recommandée حتى يكون لديك إثبات للتاريخ.

متى يستطيع المالك إنهاء عقد 9 سنوات؟

الأسباب الثلاثة واحدة في الأقاليم الثلاثة، وكلها بإشعار 6 أشهر. أما أرقام التعويض أدناه فمأخوذة من نصوص بروكسل ووالونيا.

• للسكن الشخصي، له أو لقريب محدد في القانون: في أي وقت، بإشعار 6 أشهر. في بروكسل يجب أن يبدأ السكن الفعلي خلال سنة من إخلائك وأن يستمر سنتين. وفي بروكسل ووالونيا، إذا لم يتحقق السكن دون ظرف استثنائي استحققت تعويضًا يعادل 18 شهرًا من الإيجار.
• لأعمال ترميم كبيرة: في نهاية كل فترة من 3 سنوات، بإشعار 6 أشهر وبشروط صارمة على نوع الأعمال وكلفتها.
• دون سبب: في نهاية الفترة الأولى أو الثانية من 3 سنوات، بإشعار 6 أشهر، مع تعويض 9 أشهر أو 6 أشهر من الإيجار على التوالي. هذا ما تنص عليه نصوص بروكسل ووالونيا.

إذا أنهى المالك العقد بأحد هذه الأسباب ووجدت سكنًا آخر قبل نهاية الإشعار، يجوز لك في بروكسل ووالونيا المغادرة بإشعار مضاد مدته شهر واحد دون تعويض. وفي العقد القصير في فلاندرز لا يستطيع المالك إنهاء العقد مبكرًا إلا باتفاق الطرفين.

جرد الدخول والخروج (État des lieux)

جرد الحالة état des lieux / plaatsbeschrijving وصف مكتوب ومفصّل لحالة المسكن، مؤرَّخ وموقَّع من الطرفين. وهو إلزامي:

• في بروكسل يُجرى قبل السكن أو خلال الشهر الأول منه. وإذا رفض أحد الطرفين إجراءه يجوز للآخر أن يطلب من قاضي الصلح تعيين خبير.
• في فلاندرز يُجرى في موعد أقصاه نهاية الشهر الأول من الإيجار.
• إذا استعان الطرفان بخبير تُقسَم أتعابه مناصفةً، ويمكنهما إجراؤه معًا دون أي تكلفة.

عند الخروج يُقارَن جرد الخروج بجرد الدخول. لا تُحاسَب على الاستهلاك العادي ولا على التقادم أو عيوب البناء. صوّر كل عيب يوم الدخول وأرسل الصور إلى المالك بالبريد الإلكتروني ليكون لها تاريخ ثابت.

الإصلاحات والتأمين

من يصلح ماذا؟

المبدأ في الأقاليم الثلاثة واحد. المستأجر يتحمل الإصلاحات الصغيرة والصيانة البسيطة وما ينتج عن سوء الاستعمال. والمالك يتحمل ما ينتج عن التقادم أو القوة القاهرة. مثال ذلك في بروكسل: الصيانة السنوية لسخان الماء والفحص الدوري للتدفئة على المستأجر. وإذا ظهر عيب كبير كتسرّب في السقف فأبلغ المالك كتابةً فورًا.

التأمين من الحريق وأضرار المياه

• بروكسل: ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، يؤمّن المستأجر ضد الحريق وأضرار المياه قبل دخوله المسكن، ويقدّم إثبات دفع الأقساط كل سنة. وإذا لم يقدّمه خلال شهر من دخوله أو من طلب المالك، يجوز للمالك إضافة بند تنازل عن الرجوع إلى تأمينه وتحميل المستأجر كلفته.
• فلاندرز: تأمين الحريق إلزامي منذ 1 يناير 2019 على المستأجر، ليغطي مسؤوليته عن الحريق وأضرار المياه، وعلى المالك أيضًا.

أين تجد المساعدة إذا نشأ خلاف؟

• قاضي الصلح justice de paix / vredegerecht: المحكمة المختصة بنزاعات الإيجار. يقدّم أيضًا خدمة صلح قبل الدعوى. وفي والونيا مثلًا، إذا لم يقدّم المالك إثبات القرابة أو إثبات الأعمال التي طلبتها، فعليك أن ترفع طلب إبطال إشعاره إلى قاضي الصلح قبل انتهاء مدة الإشعار بشهرين على الأقل.
• بروكسل: اللجنة المشتركة للإيجار Commission paritaire locative تصدر رأيًا مجانيًّا وغير ملزم في عدالة قيمة الإيجار خلال شهرين من الطلب. ويعرض موقع loyers.brussels شبكة الإيجارات المرجعية.
• فلاندرز: اتحاد المستأجرين Huurdersbond للتوجيه القانوني الأولي، ومكاتب السكن المحلية woonloket، والمساعدة القانونية الأولية المجانية juridische eerstelijnsbijstand.
• والونيا: شبكة الإيجارات المرجعية على loyerswallonie.be.

إذا كان العقد أو المراسلات بلغة لا تتقنها فاستعن بـمترجم معتمد في بروكسل. وللبحث عن مسكن أو وكالة فراجع دليل الوكالات العقارية في بروكسل. وإذا كان دخلك تغيّر بسبب فقدان العمل فاقرأ دليل إعانة البطالة، واحسب قدرتك على دفع الإيجار عبر دليل الراتب الصافي.

أسئلة شائعة

هذا الدليل للمعلومة العامة ولا يغني عن استشارة قانونية في حالتك. النصوص تختلف بين الأقاليم وقد يتضمن عقدك بنودًا أشد لصالح المستأجر. آخر تحديث: سبتمبر 2026

المصادر: be.brussels – Bail d’habitation · be.brussels – Garantie locative · be.brussels – Indexation des loyers · Région de Bruxelles-Capitale – Annexe explicative (PDF) · Vlaanderen.be – Een woninghuurovereenkomst sluiten · Vlaanderen.be – De huurprijs · Vlaanderen.be – Het einde van de huurovereenkomst · Vlaanderen.be – Hulp bij huurgeschillen · SPW Logement – Indexation du loyer · SPW Logement – Mettre fin au bail · Bureau fédéral du Plan – Indice des prix (01/09/2026) · Statbel – Calculateur de loyer